Contexto y propósito del Decreto 0775 de 2025

El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio publicó el Decreto 0775 de 2025, fechado el 7 de julio de 2025 y publicado en el Diario Oficial No. 53.175 el 8 de julio, con el propósito de modificar y complementar el Decreto 1077 de 2015, que reglamenta el sector vivienda, ciudad y territorio. Este decreto responde a la necesidad de ajustar el Programa Nacional de promoción de acceso a la vivienda de interés social, en línea con los mandatos constitucionales y legales que garantizan el derecho fundamental a una vivienda digna. La relevancia social y política de esta norma radica en su enfoque inclusivo y diferencial, que amplía las oportunidades de acceso a la vivienda para grupos poblacionales vulnerables, como víctimas del conflicto armado, población en proceso de reincorporación, madres comunitarias y recicladores de oficio. Asimismo, el decreto incorpora la modalidad de adquisición de vivienda usada, herramienta clave para ampliar la oferta habitacional en zonas con insuficiente construcción de vivienda nueva de interés social.

Medidas y disposiciones clave

El decreto introduce modificaciones sustanciales en diversos artículos del Decreto 1077 de 2015, abarcando definiciones, condiciones para la asignación de subsidios, modalidades de acceso y mecanismos de financiación. Entre las disposiciones principales destacan: 1. Ampliación de modalidades de subsidio: Se incluyen las modalidades de adquisición de vivienda usada, construcción en sitio propio, mejoramiento de vivienda, así como arrendamiento y arrendamiento con opción de compra. Esto permite mayor flexibilidad para que los hogares accedan a soluciones habitacionales adecuadas. 2. Incorporación de población vulnerable: Se establece que ciertos grupos, como víctimas del conflicto armado inscritas en el Registro Único de Víctimas, personas en proceso de reincorporación certificadas por la Agencia para la Reincorporación y Normalización, madres comunitarias certificadas por el Instituto Colombiano de Bienestar Familiar, y recicladores de oficio registrados, podrán acceder prioritariamente a subsidios para la adquisición de vivienda usada. 3. Condiciones para el valor de la vivienda: El decreto fija que el valor máximo de las viviendas a adquirir bajo subsidio no puede superar los límites establecidos para vivienda de interés social, incluyendo el valor de bienes muebles e inmuebles complementarios. Además, se aclara que las viviendas usadas deben contar con licencia urbanística o reconocimiento administrativo según la ley. 4. Cobertura de tasa de interés: Se mantiene y ajusta el mecanismo de cobertura de tasa de interés para créditos hipotecarios y contratos de leasing habitacional destinados a vivienda de interés social, administrado a través del Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria (FRECH). Esta cobertura facilita la financiación a los beneficiarios y está sujeta a condiciones de elegibilidad y disponibilidad fiscal. 5. Mecanismos operativos y de supervisión: Se establecen las responsabilidades de Fonvivienda, las Cajas de Compensación Familiar, entidades financieras y el Banco de la República en la administración, verificación y control de los subsidios y coberturas, asegurando transparencia y eficiencia en el uso de los recursos públicos. 6. Sistemas de acompañamiento social: Se reconoce la importancia de los procesos de acompañamiento social para la inclusión y la participación de los beneficiarios, fortaleciendo la cohesión social y el sentido de pertenencia en los proyectos habitacionales.

Ámbito de aplicación y sujetos afectados

El decreto tiene aplicación nacional y afecta principalmente a los hogares colombianos clasificados en los estratos socioeconómicos más vulnerables, según el Sisbén IV, que buscan acceder a soluciones de vivienda de interés social. Las entidades directamente impactadas incluyen Fonvivienda, las Cajas de Compensación Familiar, establecimientos de crédito, entidades de economía solidaria vigiladas y el Banco de la República, en su rol de administrador del FRECH. Además, el decreto establece condiciones específicas para la población víctima del conflicto armado, personas en proceso de reincorporación, madres comunitarias y recicladores de oficio, reconociendo su situación de vulnerabilidad y la necesidad de acciones afirmativas para garantizar su acceso a la vivienda digna.

Excepciones y llamados a la ciudadanía y entidades

Se contemplan excepciones en la aplicación de los subsidios, especialmente en la concurrencia de beneficios y en los casos de viviendas que no cumplen con los requisitos técnicos y legales. Asimismo, se establece que la asignación de subsidios está condicionada a la disponibilidad fiscal y al cumplimiento de requisitos específicos. El decreto hace un llamado a las entidades involucradas para que implementen las modificaciones operativas en un plazo de seis meses desde su entrada en vigencia, de manera que se garantice una transición ordenada y la efectiva inclusión de las nuevas disposiciones. A la ciudadanía, especialmente a los grupos priorizados, se invita a participar activamente en los procesos de postulación y acceso a los beneficios contemplados.

Base legal y vigencia

El decreto se fundamenta en las facultades constitucionales conferidas al Presidente de la República, en particular el numeral 11 del artículo 189 de la Constitución Política, y en la Ley 3ª de 1991 sobre subsidios familiares de vivienda. También se apoya en diversas leyes y sentencias constitucionales que reconocen el derecho a la vivienda digna y la especial protección de ciertos grupos poblacionales. El Decreto 0775 de 2025 rige a partir del día siguiente de su publicación en el Diario Oficial y modifica numerosos artículos del Decreto 1077 de 2015, consolidando una regulación más inclusiva y efectiva para el sector vivienda en Colombia.

Implicaciones para la ciudadanía y el sector vivienda

Este decreto representa un avance significativo en la política pública de vivienda en Colombia, al ampliar la cobertura y modalidades de subsidios, facilitando el acceso a la vivienda a sectores tradicionalmente excluidos o con dificultades particulares. La inclusión de la compra de vivienda usada permite aprovechar el parque habitacional existente y aumentar la oferta disponible, especialmente en zonas donde la construcción nueva es insuficiente. La focalización hacia poblaciones vulnerables y la implementación de mecanismos de acompañamiento social fortalecen el enfoque diferencial y los derechos sociales, en cumplimiento de mandatos constitucionales y sentencias de la Corte Constitucional. Para las entidades financieras y de apoyo, el decreto implica ajustes operativos y de gestión para garantizar el correcto otorgamiento y supervisión de los subsidios y coberturas, con mayor transparencia y responsabilidad fiscal. En suma, el Decreto 0775 de 2025 consolida una estrategia integral para promover el acceso progresivo a la vivienda digna en Colombia, contribuyendo a la reducción del déficit habitacional y al mejoramiento de las condiciones de vida de miles de hogares en situación de vulnerabilidad.