Contexto y antecedentes del caso

La providencia judicial en análisis fue emitida por la Sala 2ª de Decisión Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Villavicencio, en el marco de un recurso de apelación contra una sentencia proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Villavicencio. En primera instancia, se había resuelto favorablemente la demanda interpuesta por una parte contra dos demandados, quienes suscribieron con aquella un contrato de permuta que involucraba varios bienes, incluyendo un inmueble ubicado en Villavicencio, un lote en Fusagasugá, un vehículo y una suma de dinero en efectivo. La demandante solicitó que se declarara que había sufrido lesión enorme en el negocio jurídico celebrado el 9 de septiembre de 2015, y pidió la rescisión del contrato de permuta junto con la restitución de los bienes y el reconocimiento de frutos civiles. La acción se fundamentó en la alegación de que el valor real de uno de los inmuebles entregados por los demandados era sustancialmente inferior al pactado, configurando un desequilibrio contractual que causaba un detrimento económico grave.

Hechos relevantes y desarrollo procesal

El contrato de permuta originalmente acordado consistía en la entrega por parte de la demandante de un inmueble en Villavicencio, que funcionaba como hotel, a cambio de un lote ubicado en Fusagasugá, un vehículo y una suma en efectivo. Sin embargo, la formalización del contrato enfrentó dificultades debido a la existencia de una medida cautelar sobre el inmueble en Villavicencio. Por esta razón, se celebró una escritura pública de compraventa exclusivamente respecto al lote de Fusagasugá, mientras que la transferencia del inmueble principal quedó pendiente. Posteriormente, la demandante constató que el lote recibido no correspondía a las características inicialmente pactadas y que su valor era inferior al estimado. Además, señaló que los demandados habían usufructuado el inmueble que ella entregó, recibiendo ingresos por arrendamientos y la venta de la razón social del hotel. En respuesta, los demandados argumentaron que la propiedad entregada estaba en abandono y afectada por embargos, que habían cumplido con la entrega del vehículo y parte del dinero, y que la formalización completa del contrato de permuta no se había concretado debido a la falta de presencia de la demandante en la notaría. También señalaron que la demandante había vendido los bienes muebles recibidos y que ellos tuvieron que realizar inversiones adicionales en el inmueble.

Decisión y fundamentos jurídicos de la Sala

La Sala 2ª de Decisión Civil Familia examinó el recurso de apelación presentado contra la sentencia de primera instancia, que había accedido a la demanda de rescisión por lesión enorme. Tras analizar el contexto jurídico y fáctico, la Sala concluyó que el contrato de permuta no llegó a perfeccionarse formalmente. En particular, destacó que la permuta acordada inicialmente era un acto preparatorio cuyo perfeccionamiento requería la firma de escritura pública que incorporara la transferencia de dominio de ambos inmuebles. Dado que dicha escritura nunca se celebró respecto al inmueble principal, el contrato definitivo surgido fue diferente, consistente en una compraventa sobre un solo lote. Este hecho, según el Tribunal, impide que se pueda fundamentar una acción rescisoria por lesión enorme sobre un contrato que no se consumó. En consecuencia, la parte demandante carecía de legitimación sustancial para reclamar la rescisión, pues no existía un contrato válido y perfeccionado sobre el cual analizar el desequilibrio entre las prestaciones. La Sala recordó que la lesión enorme, regulada en los artículos 1946 y siguientes del Código Civil, solo procede respecto de contratos de compraventa o permuta debidamente perfeccionados, y que es indispensable que exista un desequilibrio grave en el precio pactado respecto al justo valor del bien al momento del contrato. En este caso, al no haberse formalizado el contrato de permuta original, no se podía verificar este desequilibrio legalmente relevante. Además, la Sala enfatizó que la legitimación para fundar la acción rescisoria requiere la titularidad sustancial del derecho discutido, más allá de la simple afirmación procesal. Por lo tanto, al no existir contrato perfeccionado, la demanda era improcedente. Finalmente, el Tribunal señaló que su pronunciamiento sobre este punto se encuentra dentro de sus facultades en sede de apelación, dado que se trata de un presupuesto procesal y material que determina la viabilidad de la acción, y que está íntimamente ligado a la decisión impugnada.

Conclusión y efectos de la providencia

En mérito de lo anterior, la Sala 2ª de Decisión Civil Familia del Tribunal Superior de Villavicencio revocó la sentencia de primera instancia y desestimó las pretensiones de rescisión por lesión enorme. Asimismo, condenó en costas a la parte demandante en ambas instancias, fijando la liquidación de agencias en derecho conforme al Código General del Proceso. Esta decisión subraya la importancia de la formalización correcta y completa de los contratos que involucran bienes inmuebles para que puedan surtir efectos jurídicos plenos, así como la necesidad de contar con legitimación sustancial para interponer acciones rescisorias basadas en lesión enorme. La providencia fue notificada en estado electrónico el 25 de marzo de 2025 y marca un precedente relevante en la interpretación y aplicación de las normas civiles relacionadas con la permuta y la rescisión contractual por lesión enorme en Colombia, estableciendo un criterio claro sobre la exigencia del perfeccionamiento formal en estos contratos para el ejercicio de acciones judiciales.