Contexto y referencia normativa
El proyecto de decreto, anunciado en 2025 por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, buscaría adicionar el capítulo 8 al Título 5 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015, modificando además varios artículos de esta norma. Este decreto único reglamentario es la base normativa que regula aspectos del sector de vivienda, ciudad y territorio en Colombia. La iniciativa se fundamentaría en mandatos constitucionales y tratados internacionales, como el artículo 51 de la Constitución Política y el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC), que reconocen el derecho a una vivienda digna.
Propósito principal y sectores afectados
El tema central del proyecto sería establecer mecanismos de protección para los moradores, especialmente en relación con su derecho a la vivienda, en proyectos o programas de renovación urbana desarrollados bajo diversas modalidades. El objetivo principal sería garantizar que las personas naturales que residan en el ámbito de estos proyectos, ya sean propietarios, poseedores o tenedores, reciban información, participación y protección frente a procesos de adquisición de inmuebles, como la expropiación. Los sectores afectados incluirían a los moradores originales de estos proyectos, promotores privados, entidades públicas y comunidades organizadas.
Modificaciones y regulaciones propuestas
El proyecto adicionaría un capítulo específico que contemplaría:
- La definición de sujetos protegidos: propietarios, poseedores y moradores no propietarios.
- La obligación de informar detalladamente a los propietarios sobre las características, etapas y cronogramas del proyecto desde su inicio.
- La posibilidad de asociarse para determinar condiciones de reconfiguración de terrenos y participación en beneficios y cargas urbanísticas.
- La implementación de un esquema de distribución equitativa de cargas y beneficios que garantice igualdad en la remuneración y participación de todos los propietarios.
- Garantías para que los propietarios moradores reciban viviendas de reemplazo en el ámbito del proyecto, sin desmejorar sus condiciones socioeconómicas.
- Opciones para viviendas transitorias y reconocimiento de gastos de traslado durante el proceso.
- Regulación de la calidad de poseedor y procedimientos para el saneamiento predial.
- Medidas de acompañamiento para moradores no propietarios, incluyendo acceso a información sobre subsidios.
- Condiciones para la participación activa de propietarios y poseedores en la formulación y gestión de los proyectos.
- Normas específicas para la concurrencia de terceros privados en la adquisición de inmuebles y la ejecución de proyectos, con contratos que aseguren la destinación adecuada de los bienes y la protección de los moradores.
Adicionalmente, se modificarían artículos relacionados con la forma de pago de precios o indemnizaciones, estableciendo alternativas como permutas, derechos de edificabilidad y pagos en dinero, y se derogaría un parágrafo para armonizar la regulación.
Acciones y disposiciones clave
El decreto establecería que, antes de iniciar procedimientos de adquisición de inmuebles, se deberá confirmar la identificación de propietarios y poseedores residentes, informándoles sobre la posibilidad de participar en mecanismos de gestión que permitan evitar la expropiación. Se dispondrían mecanismos para que los propietarios originales puedan ejercer un derecho preferencial para adquirir viviendas de reemplazo, con plazos mínimos para selección y entrega.
Los proyectos también deberían incluir planes de gestión social que contemplen el mejoramiento del nivel de vida de los moradores, garantizar la viabilidad social y financiera, y asegurar que no haya desmejoras en las condiciones de vivienda.
Participación de actores clave
Las entidades públicas municipales, distritales o metropolitanas tendrían un papel fundamental en la formulación, ejecución y supervisión de los proyectos, especialmente en asegurar el cumplimiento de las condiciones de protección de moradores. También se regularía la participación de promotores privados, asociaciones de propietarios y organizaciones comunitarias, con mecanismos claros para la concurrencia de terceros en la gestión y financiamiento de los proyectos.
Información adicional y participación ciudadana
Si el proyecto fuera publicado para consulta pública, se esperaría que la ciudadanía y los interesados pudieran acceder al texto completo a través de los canales oficiales del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio. En este caso, se establecería un periodo para enviar comentarios o sugerencias que contribuirían al proceso de elaboración y eventual adopción del decreto.
