Contexto y tribunal competente
La Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B del Consejo de Estado, proferió sentencia el 22 de mayo de 2026 en el expediente radicado bajo el número 85001-23-33-000-2021-00145-01, resolviendo el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de primera instancia dictada el 7 de octubre de 2025 por el Tribunal Administrativo de Casanare.
Antecedentes fácticos y procesales
Una sociedad promotora de proyectos inmobiliarios y su socio no gestor presentaron demanda de reparación directa contra la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI), la Concesionaria Vial del Oriente SAS, la Superintendencia de Notariado y Registro y la Nación – Ministerio de Transporte. Alegaron que la demora en el trámite de registro de una licencia de urbanismo para un inmueble ubicado en Yopal (Casanare) generó la pérdida de oportunidad para desarrollar el proyecto urbanístico denominado Canaguaros.
El proyecto se fundamentaba en un contrato de cuentas en participación celebrado entre la sociedad promotora y el propietario del inmueble. La licencia urbanística fue otorgada por la Alcaldía Municipal de Yopal, pero su registro ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Yopal se demoró más de siete meses. Durante ese tiempo, la ANI, a través de la Concesionaria Vial del Oriente SAS, registró primero una oferta de compra sobre el inmueble, impidiendo la inscripción de la licencia y bloqueando el desarrollo del proyecto.
La sociedad demandante reclamó que la nota devolutiva emitida por la Oficina de Registro no suspendió el trámite ni bloqueó la matrícula inmobiliaria oportunamente, lo que permitió el registro previo de la oferta de compra. También sostuvo que la oferta de compra fue irregular, pues desconoció la existencia del contrato de cuentas en participación y la capacidad jurídica del propietario para vender.
En primera instancia, el Tribunal Administrativo de Casanare declaró probada la excepción de falta de legitimación pasiva respecto a la Nación – Ministerio de Transporte y negó las pretensiones de reparación directa, fundamentándose en que la sociedad promotora y su representante legal carecían de facultad para adelantar el proyecto, y que no se acreditaron los daños alegados.
Consideraciones del Consejo de Estado
El Consejo de Estado analizó los cargos contenidos en la demanda y el recurso de apelación, destacando los siguientes puntos:
- Medio de control judicial adecuado: La Sala recordó que la acción de reparación directa es procedente para daños derivados de hechos administrativos o moras, pero cuando el daño proviene de actos administrativos (como notas devolutivas o actos de registro) o contratos, el medio idóneo es la acción de nulidad y restablecimiento del derecho o la de controversias contractuales. En este caso, la parte demandante cuestionó la legalidad de actos de registro y el contrato de compraventa, por lo que debió recurrir a esos medios.
- Sobre la demora en el trámite registral: Aunque la Oficina de Registro tardó más de siete meses en tramitar la inscripción de la licencia urbanística, la demora respondió a observaciones técnicas legítimas, las cuales fueron subsanadas por la sociedad promotora. No se acreditó el daño antijurídico ni la afectación directa al desarrollo del proyecto, dado que persistían dudas sobre la viabilidad urbanística del predio y limitaciones legales para su urbanización.
- Oferta de compra y bloqueo de matrícula: La inscripción de la oferta de compra por parte de la ANI, a través de la Concesionaria Vial del Oriente SAS, fue un acto administrativo con presunción de legalidad. La parte demandante debió impugnarlo vía nulidad y restablecimiento del derecho. Además, la aceptación voluntaria de la oferta por el propietario impidió que la sociedad promotora continuara con el proyecto, situación atribuible a actos contractuales que requieren una acción diferente.
- Legitimación y responsabilidad: Se confirmó la falta de legitimación pasiva de la Nación – Ministerio de Transporte para responder por los hechos. También se declaró probada la excepción de orfandad probatoria respecto a la Superintendencia de Notariado y Registro y la inexistencia de responsabilidad administrativa de la Concesionaria Vial del Oriente SAS.
- Inadmisión parcial de la demanda: Se declaró la ineptitud sustantiva de la demanda por indebida escogencia del medio de control judicial en cuanto a las imputaciones derivadas de actos administrativos y contratos, por lo cual no se hizo pronunciamiento de fondo sobre esos puntos.
Decisión final y condena en costas
El Consejo de Estado modificó la sentencia de primera instancia declarando probada la excepción de indebida escogencia del medio de control judicial para los actos administrativos y contractuales cuestionados. Confirmó la negación de las pretensiones de reparación directa respecto de la presunta mora administrativa y la responsabilidad patrimonial. Asimismo, condenó en costas a la parte demandante por el recurso de apelación interpuesto.
Esta decisión resalta la importancia de la adecuada elección del medio de control judicial conforme a la naturaleza del daño reclamado, y establece parámetros claros para la responsabilidad patrimonial derivada de actuaciones en materia registral y contractual en proyectos urbanísticos.
Con esta resolución, el Consejo de Estado sienta un precedente que orienta a futuros actores jurídicos sobre la correcta vía para reclamar daños relacionados con actos administrativos y contratos en el ámbito urbanístico, evitando así procesos improcedentes y garantizando seguridad jurídica en el desarrollo de proyectos inmobiliarios.
