Objeto y ámbito de aplicación

El Decreto 1037 de 2026 tiene por objeto reglamentar las condiciones técnicas, jurídicas, financieras, contractuales, notariales, registrales y urbanísticas para la implementación del Derecho Real Accesorio de Superficie (DRS) por parte de entidades públicas titulares de bienes inmuebles fiscales o de uso público. Se aplica a todas las entidades públicas nacionales y territoriales que decidan otorgar este derecho sobre sus inmuebles, siempre que sea compatible con el uso del suelo definido en los instrumentos de ordenamiento territorial y sin afectar la destinación pública o la prestación del servicio en el inmueble base.

Cambios normativos introducidos

• Adición del Capítulo 8 al Título 5 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015, dedicado al Derecho Real Accesorio de Superficie.
• Definición detallada del DRS como derecho temporal oneroso, otorgado mediante contrato elevado a escritura pública e inscrito en el registro inmobiliario.
• Regulación específica sobre la constitución del derecho en inmuebles destinados a infraestructura de transporte y en bienes de uso público no asociados a esta.
• Establecimiento de requisitos para la estructuración, selección del superficiario, contenido y formalización del contrato que otorga el DRS.
• Reglas para la inscripción registral y publicidad del DRS, incluyendo la habilitación de subfolios inmobiliarios para las construcciones autónomas.
• Determinación de condiciones financieras y modalidades de pago de la retribución a favor de la entidad superficial.
• Normas urbanísticas y técnicas para el desarrollo de construcciones en las áreas libres aprovechables.
• Disposiciones sobre la reversión de las construcciones al finalizar el derecho, sin compensación para el superficiario.
• Obligación de reporte en el Sistema de Información de Gestión de Activos (SIGA) de las áreas susceptibles de DRS y de su inscripción.

Obligaciones de las partes y procedimientos

• Entidad pública superficial (superficiante):
  • Realizar o aprobar estudios jurídicos, urbanísticos, técnicos y financieros que determinen la viabilidad del proyecto.
  • Adjudicar el derecho conforme al régimen jurídico aplicable, respetando principios de transparencia y selección objetiva.
  • Incluir cláusulas de reversión y causales de terminación en el contrato.
  • Facilitar acceso a información para la elaboración de estudios por parte de interesados.
  • Reportar al SIGA las áreas sujetas al DRS y coordinar con autoridades de planeación, hacienda y transporte.
  • Incorporar en la base catastral las construcciones realizadas tras la extinción del derecho.
• Superficiario:
  • Presentar estudios previos cuando la iniciativa sea privada, asumiendo costos y riesgos.
  • Obtener licencias urbanísticas y permisos necesarios para la construcción y operación de edificaciones, siendo titular de dichas licencias.
  • Cumplir con las obligaciones contractuales, urbanísticas, técnicas y financieras pactadas.
  • No alegar prescripción adquisitiva sobre el inmueble base ni las construcciones realizadas.
  • Asumir riesgos de inversión, construcción y explotación, sin ingresos mínimos garantizados salvo terminación anticipada no imputable.
  • Asumir costos de trámites notariales, registrales y de licencias.

Contenido mínimo del contrato que otorga el Derecho Real Accesorio de Superficie

• Identificación de las partes: entidad pública superficiante y superficiario.
• Descripción del inmueble base y delimitación precisa del área libre aprovechable.
• Objeto del derecho y facultades concedidas.
• Plazo máximo de duración, que no podrá exceder ochenta (80) años, incluidas prórrogas.
• Retribución económica o en especie a favor de la entidad propietaria, con modalidades y mecanismos de actualización.
• Causales de terminación y condiciones de reversión de las construcciones al finalizar el derecho.
• Obligaciones de las partes, incluyendo cumplimiento de normas urbanísticas y obtención de licencias.
• Solemnidad y requisitos notariales y registrales para la formalización y publicidad del derecho.

Aspectos notariales y registrales

• El contrato debe elevarse a escritura pública y registrarse en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base.
• La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos habilitará subfolios para individualizar las construcciones autónomas y unidades superficiarias secundarias.
• En los subfolios se inscribirán actos jurídicos como gravámenes y limitaciones, condicionados a la vigencia del derecho y a las condiciones de reversión.
• La cancelación del derecho implica la reversión de construcciones al inmueble base y el cierre de todos los subfolios asociados.
• Las tarifas notariales y registrales aplicables serán las ordinarias según la naturaleza y cuantía de los actos.
• Las oficinas de registro expedirá certificados sobre la situación jurídica del derecho real accesorio en los subfolios correspondientes.

Aspectos técnicos, urbanísticos y financieros

• Las entidades superficientes o interesados deberán presentar estudios técnicos y urbanísticos que permitan verificar la viabilidad y compatibilidad del proyecto con el ordenamiento territorial y la infraestructura pública.
• Las construcciones autónomas requieren licencias urbanísticas, siendo el superficiario titular de las mismas.
• Los estudios financieros deben incluir modelación, evaluación económica, análisis de riesgos, presupuesto y avalúos del área y construcciones.
• Los recursos obtenidos por la explotación del DRS serán incorporados al presupuesto correspondiente y, en casos de predios destinados a sistemas de transporte público, se destinarán a financiar dichos sistemas o sus entes gestores.
• No se aplicará participación en plusvalías sobre los predios objeto del DRS.

Base legal y vigencia

La expedición del Decreto 1037 de 2026 se basa en las atribuciones constitucionales del Presidente de la República, en especial el numeral 11 del artículo 189 de la Constitución Política, y en desarrollo del artículo 54 de la Ley 2079 de 2021 y los artículos 182 y 284 de la Ley 2294 de 2023. El decreto rige a partir del día siguiente a su publicación en el Diario Oficial No. 53.579 del 6 de agosto de 2026.

Régimen de transición

El decreto prevé mecanismos para la implementación gradual, incluyendo la presentación y evaluación de estudios previos, la coordinación con autoridades competentes y el reporte de información en sistemas institucionales. Además, establece la obligación de realizar ajustes técnicos y administrativos dentro de plazos determinados, como la adecuación del Formulario Único Nacional de Solicitud de Licencia en un plazo máximo de doce meses. Con esta reglamentación, se busca facilitar la explotación eficiente y transparente del Derecho Real Accesorio de Superficie, promoviendo el desarrollo urbano sostenible y la adecuada gestión de los bienes inmuebles fiscales o de uso público, garantizando el respeto por el interés general y la legalidad en todas las etapas del proceso.