Objeto y ámbito de aplicación

El decreto tiene por objeto adoptar medidas legislativas excepcionales y temporales para conjurar la crisis ocasionada por el sismo del 10 de agosto de 2026 y evitar la extensión de sus efectos en materia de arrendamiento y propiedad horizontal. Se aplica exclusivamente en los municipios incluidos en el Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica declarado por los Decretos 1261 y 1348 de 2026. Las medidas sólo afectan a personas naturales o jurídicas cuya afectación directa por el sismo sea acreditada por las autoridades del Sistema Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres, mediante registros oficiales o mecanismos complementarios.

Medidas en materia de arrendamiento

El decreto establece un régimen excepcional para contratos de arrendamiento habitacional y comercial en los municipios afectados:

• Suspensión temporal de la ejecución material de órdenes de restitución y desalojo por seis meses a partir de la entrada en vigencia del decreto. Esta suspensión aplica a contratos vigentes al momento del sismo o en trámite, siempre que se acredite la afectación directa. Se exceptúan desalojos ordenados por autoridades competentes en caso de riesgo inminente para la vida o seguridad, y restituciones solicitadas por arrendadores que requieran el inmueble para su habitación o la de su núcleo familiar.
• Aplazamiento del reajuste anual del canon de arrendamiento durante seis meses para inmuebles afectados por el sismo. El pago diferido del incremento se realizará en cuotas iguales durante el resto del contrato, sin generar intereses de mora, penalidades o sanciones.
• Prórroga extraordinaria de contratos cuyo vencimiento ocurra entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026, por seis meses adicionales, a solicitud del arrendatario afectado. La prórroga mantiene la obligación de pago del canon y no aplica en casos de inhabitabilidad total o cuando el arrendador requiera el inmueble para uso propio o familiar directo.
• Acuerdos especiales de pago que promueven la negociación directa entre las partes sobre cánones causados durante la emergencia. A falta de acuerdo en los 30 días posteriores al fin del estado de emergencia, se aplicará automáticamente un plan de pago diferido en cuotas iguales durante seis meses, previa declaración juramentada de vulnerabilidad del arrendatario.
• Limitación temporal de incrementos en nuevos contratos de arrendamiento sobre inmuebles con antecedentes contractuales previos al sismo. El canon no podrá superar el valor del último contrato incrementado solo por la variación del índice de precios al consumidor (IPC) del año anterior. Para inmuebles comerciales, se exige sustentación mediante avalúo comercial o técnico.
• Deber de transparencia en ofertas públicas de arrendamiento a través de agencias o portales digitales, incluyendo declaración del oferente y soporte documental como avalúos o contratos previos. La Superintendencia de Industria y Comercio y las alcaldías ejercerán funciones de vigilancia y sanción por incumplimiento.

Medidas en materia de propiedad horizontal

El decreto regula la recuperación de edificaciones afectadas por el sismo bajo el régimen de propiedad horizontal en los municipios afectados:

• Uso extraordinario del Fondo de Imprevistos para financiar gastos habituales y relacionados con la reparación, rehabilitación, reforzamiento o reconstrucción de bienes comunes. Se requiere aprobación previa del consejo de administración o de la asamblea general para disposiciones superiores al 50% en ausencia de consejo. El administrador debe rendir informes de uso y gastos.
• Planes especiales de pago de expensas extraordinarias aprobados por la asamblea general para distribuir en el tiempo las cargas de recuperación, garantizando sostenibilidad financiera. El pago de cuotas ordinarias podrá efectuarse en cualquier momento del mes sin generar intereses ni sanciones.
• Flexibilización de reuniones de asambleas generales de propietarios para realizar deliberaciones y decisiones presenciales, virtuales o mixtas mediante medios tecnológicos que garanticen identificación, deliberación sincrónica, verificación de coeficientes y trazabilidad del voto. Se exceptúan restricciones legales sobre decisiones que requieren mayorías calificadas, sin modificar quórums ni mayorías establecidos en la ley.

Disposiciones complementarias

Aspecto	Detalle
Base legal	Artículo 215 de la Constitución Política, Ley 137 de 1994, Decretos 1261 y 1348 de 2026
Ámbito territorial	Municipios afectados por el sismo declarados en los Decretos 1261 y 1348 de 2026, con posibilidad de ampliación mediante decreto legislativo
Plazos de vigencia	Medidas en arrendamiento: 6 meses desde la entrada en vigor Medidas en propiedad horizontal: 24 meses desde la entrada en vigor
Condiciones de acreditación	Afectación directa comprobada mediante registros oficiales o mecanismos complementarios del Sistema Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres
Entrada en vigencia	Día siguiente a la publicación en el Diario Oficial
Excepciones	Medidas no aplican en casos de riesgo inminente para la vida o seguridad, ni a contratos o inmuebles no acreditados como afectados

El decreto no extingue obligaciones económicas ni modifica derechos sustantivos, limitando temporalmente ciertos efectos y estableciendo mecanismos para preservar el equilibrio entre arrendatarios, arrendadores y propietarios afectados por la calamidad pública derivada del sismo. Estas disposiciones buscan facilitar la recuperación social y económica de las comunidades afectadas, promoviendo la concertación y la justicia en las relaciones contractuales y de propiedad durante el periodo de emergencia.