Contexto y propósito del Decreto 1166 de 2025

El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio emitió el Decreto 1166 de 2025, publicado en el Diario Oficial No. 53.296 el 6 de noviembre de 2025. Esta norma adiciona la Sección 5 al Capítulo 1 del Título 6 de la Parte 2 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015, con el propósito de reglamentar condiciones especiales para la realización de intervenciones en vivienda bajo subsidios familiares en modalidades específicas: mejoramiento de vivienda, vivienda progresiva y construcción en sitio propio. El decreto responde a mandatos constitucionales y legales que reconocen el derecho a una vivienda digna y establecen la necesidad de políticas efectivas para reducir el déficit habitacional. Así mismo, atiende disposiciones recientes del Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 y la Ley 2294 de 2023, que facultan al Gobierno nacional para establecer mecanismos simplificados en la autorización de estas intervenciones sin necesidad de licencia de construcción tradicional.

Medidas y disposiciones principales

El Decreto 1166 establece que las intervenciones objeto del subsidio familiar deben cumplir con las normas técnicas de construcción y urbanísticas vigentes. Para ello, se introduce la figura de la Carta de Responsabilidad, documento que certifica y autoriza la ejecución de las obras, sustituyendo la licencia de construcción en estos casos específicos. Entre las condiciones destacadas se encuentran:

• La responsabilidad de certificar el cumplimiento normativo recae en las entidades otorgantes del subsidio (Gobierno nacional, entidades territoriales y Cajas de Compensación Familiar) mediante profesionales idóneos.
• Se prohíbe aplicar el subsidio a viviendas ubicadas en zonas de riesgo no mitigable o de protección ambiental.
• Las viviendas deben cumplir con los requisitos establecidos en cada convocatoria para la asignación del subsidio.
• En caso de concurrencia del subsidio entre diferentes entidades, se define un procedimiento para certificar el cumplimiento normativo y compartir los costos asociados.
• Se implementa una estrategia de fortalecimiento de capacidades para las entidades otorgantes y los profesionales, con el fin de garantizar la idoneidad en la certificación y supervisión de las intervenciones.
• Se establece la obligación de informar a las autoridades municipales mediante la remisión de la Carta de Responsabilidad y sus documentos técnicos anexos, sin que esto implique solicitud de licencia urbanística.
• Los profesionales responsables de los diseños y supervisión están sometidos al régimen de responsabilidades propias de su profesión.

Ámbito de aplicación y exclusiones

El decreto tiene aplicación nacional y es de carácter obligatorio para el Gobierno nacional como otorgante del Subsidio Familiar de Vivienda en las modalidades mencionadas. Para las entidades territoriales y Cajas de Compensación Familiar, su aplicación es facultativa; sin embargo, en caso de no adoptar estas disposiciones, deberán tramitar la licencia urbanística tradicional. No son aplicables las disposiciones para soluciones de vivienda de interés social y prioritario rural nuevas o mejoradas, las cuales están reguladas por normativas específicas que eximen de licencia de construcción bajo ciertas condiciones.

Implicaciones para la ciudadanía y entidades

Con este decreto, se busca facilitar el acceso a viviendas dignas mediante un procedimiento simplificado que reduce la carga burocrática, sin comprometer la seguridad ni la calidad de las construcciones. Las familias beneficiarias de subsidios familiares podrán acceder a intervenciones habitacionales que cumplan con los estándares técnicos y normativos exigidos, pero con una autorización adaptada a las particularidades de estas modalidades de vivienda. Para las entidades otorgantes, el decreto implica asumir la responsabilidad de certificar el cumplimiento normativo a través de profesionales capacitados, lo cual fomenta la transparencia y la adecuada gestión de recursos públicos. La estrategia de fortalecimiento contemplada en el decreto contribuirá a mejorar las capacidades técnicas y administrativas de los actores involucrados.

Base legal, vigencia y derogaciones

El decreto se fundamenta en diversas disposiciones constitucionales y legales, incluyendo el artículo 189 numeral 11 de la Constitución Política, la Ley 388 de 1997, la Ley 3ª de 1991 y sus modificaciones, así como el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026. Entra en vigencia al día siguiente de su publicación y adiciona una sección al Decreto 1077 de 2015. No deroga expresamente actos administrativos previos, pero modifica el procedimiento para la autorización de intervenciones bajo subsidio familiar. Este nuevo marco regulatorio representa un avance en la política pública de vivienda, orientado a hacer más eficiente y accesible la mejora y construcción de viviendas para las familias colombianas, manteniendo el equilibrio entre simplificación administrativa y garantía de calidad y seguridad. Con la implementación de estas disposiciones, se espera una mayor cobertura de subsidios que beneficien a sectores vulnerables y contribuyan a la reducción del déficit habitacional en el país, fortaleciendo así el derecho fundamental a una vivienda adecuada.