Propósito y alcance del proyecto de resolución
El proyecto de resolución del IGAC tiene como propósito general adoptar metodologías específicas para la actualización masiva de valores catastrales rezagados en las zonas urbanas del país. Esta iniciativa se fundamenta en el artículo 49 de la Ley 2294 de 2023, que establece la obligación de realizar un ajuste automático único en los avalúos catastrales de todos los predios que no hayan sido objeto de formación o actualización catastral en los últimos cinco años previos a la fecha de expedición de la ley.
El objetivo principal es contrarrestar la distorsión de la realidad económica de los predios, corregir inequidades en la carga tributaria y fortalecer la planificación territorial. Este ajuste automático busca mejorar la calidad y actualidad de la información catastral para contribuir a la seguridad jurídica del derecho de propiedad inmueble, el fortalecimiento de los fiscos locales y la administración eficiente del territorio.
Nuevas metodologías y mecanismos propuestos
El proyecto introduce dos metodologías para definir el ajuste de los valores catastrales urbanos rezagados:
- Metodología 1 – Incrementos por Zonas Homogéneas Geoeconómicas (ZHG): Esta metodología determina incrementos diferenciados según las zonas homogéneas geoeconómicas establecidas en la zona urbana del municipio, a partir del análisis de la dinámica inmobiliaria relacionada con el valor del terreno y las construcciones. Se aplica un análisis integrado que estima el valor comercial por metro cuadrado tanto de terrenos como de construcciones, considerando también los predios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
- Metodología 2 – Incrementos por modelación estadística: Consiste en la formulación de un modelo estadístico que define porcentajes de incremento diferenciados por municipio o grupos de municipios. Esta metodología utiliza información proveniente de actualizaciones catastrales recientes para estimar el rezago relativo en municipios no actualizados, tomando en cuenta variables explicativas como el tiempo sin actualización y otras características del mercado inmobiliario urbano.
Los gestores catastrales tienen la autonomía para seleccionar y aplicar cualquiera de estas metodologías, garantizando la confiabilidad y calidad del proceso y sus resultados.
Medidas específicas y regulación establecida
El proyecto establece que la aplicación del ajuste automático será única y se aplicará a predios urbanos no actualizados en los cinco años previos al 19 de mayo de 2023, excluyendo aquellos con procesos de formación o actualización en curso a esa fecha o iniciados posteriormente que no hayan finalizado antes del 31 de diciembre de 2026. Estos últimos deberán realizar el ajuste automático a partir del 1° de enero de 2027.
Asimismo, se mantiene la obligación de adelantar la gestión catastral multipropósito conforme a la normatividad vigente, sin que la aplicación del ajuste automático sustituya dichos procesos. El proyecto prevé actividades de socialización y transferencia de conocimiento para los gestores catastrales, además de la divulgación de resultados para garantizar transparencia y acceso a la información por parte de la comunidad.
Los propietarios o poseedores podrán solicitar la revisión o rectificación de los avalúos ajustados, conforme a los procedimientos establecidos en la normatividad vigente. También se contempla la posibilidad de autoestimación del avalúo catastral, siempre que supere el valor derivado del ajuste automático.
Impacto y actores involucrados
El ajuste automático de los valores catastrales esperado con este proyecto impactará directamente en la actualización y precisión de los avalúos urbanos, promoviendo la equidad tributaria y la proporcionalidad en la carga impositiva. Esto beneficiará a los municipios y distritos en la gestión de sus recursos fiscales y en la planificación territorial.
Los principales actores involucrados son el IGAC como autoridad máxima en materia catastral, los gestores catastrales a nivel municipal y distrital, las administraciones municipales o distritales, y los propietarios y poseedores de predios urbanos. El proyecto también establece la obligación de compartir la información ajustada con las autoridades tributarias para facilitar la gestión fiscal y la toma de decisiones.
Conclusión
Este proyecto de resolución del IGAC representa una innovación significativa en la gestión catastral urbana, al adoptar metodologías técnicas y estadísticas para actualizar de manera masiva y automática los valores catastrales rezagados. Su implementación busca garantizar la actualización oportuna y precisa de los avalúos, mejorar la equidad tributaria y fortalecer la administración del territorio en Colombia. Con ello, se espera contribuir al desarrollo ordenado de las ciudades y a la sostenibilidad fiscal de los municipios, promoviendo un sistema catastral más eficiente, transparente y justo para todos los ciudadanos.
