Contexto y naturaleza de la providencia
El Tribunal Administrativo del Cauca, en auto número 088 del 17 de febrero de 2026, conocido en segunda instancia, resolvió adecuar el medio de control de nulidad simple interpuesto por el actor contra la Superintendencia de Notariado y Registro a nulidad y restablecimiento del derecho, dada la naturaleza del daño reclamado. Además, el tribunal dispuso dictar sentencia anticipada por encontrarse probado el incumplimiento del término legal para interponer la demanda.
Antecedentes fácticos y procesales
El caso gira en torno a la solicitud de nulidad de varios actos registrales relacionados con la inscripción de escrituras públicas de compraventa de un inmueble ubicado en Popayán. La demanda fue presentada por el titular registral del bien, quien alegó que la inscripción de una escritura pública fechada en 2018, otorgada en una notaría de Bogotá, era falsa y se utilizó para transferir fraudulentamente la propiedad sin su consentimiento.
El demandante adquirió legítimamente el inmueble en 2015 mediante escritura pública debidamente registrada. Sin embargo, en 2022, al consultar el certificado de libertad y tradición, constató la existencia de registros fraudulentos que afectaban su derecho de propiedad. Se inició entonces el proceso de nulidad simple contra los actos registrales cuestionados.
La Superintendencia demandada reconoció la inscripción de los actos registrales pero adujo que el registrador no podía advertir la falsedad de la escritura y que actuó conforme a la ley, dado que el registro es un trámite a solicitud de parte. Además, planteó excepciones de legalidad y de hecho de un tercero, señalando la comisión de un delito distinto al actuar registral.
Consideraciones jurídicas y fundamento de la decisión
El tribunal destacó que la elección del medio de control debe corresponder con la naturaleza de la pretensión y la situación fáctica planteada. Aunque el artículo 137 del CPACA autoriza demandar los actos de registro mediante nulidad simple, su inciso final dispone que si la anulación implica el restablecimiento automático de un derecho, debe utilizarse la acción de nulidad y restablecimiento del derecho.
Se explicó que la nulidad simple busca solamente la declaración de ilegalidad del acto, sin efectos restitutorios, mientras que la nulidad y restablecimiento del derecho exige que la demanda sea presentada por personas legitimadas, implica la anulación y el retorno al estado anterior, y está sujeta a términos de caducidad y requisitos de conciliación prejudicial.
El tribunal se basó en jurisprudencia reciente de la Sección Primera del Consejo de Estado, que enfatiza la aplicación de la teoría de móviles y finalidades para determinar el medio de control adecuado. En el caso concreto, la pretensión perseguía proteger un derecho subjetivo particular, por lo que correspondía la acción de nulidad y restablecimiento del derecho.
Dado que el demandante presentó la demanda fuera del plazo legal de cuatro meses contado desde el conocimiento del acto administrativo registral —fecha establecida tras obtener el certificado de libertad y tradición—, el tribunal determinó la caducidad del medio de control.
De conformidad con el artículo 182A del CPACA, que regula la sentencia anticipada, se estableció la procedencia de dictar esta medida debido a la caducidad comprobada, antes de la audiencia inicial, con traslado para que las partes aleguen por escrito.
Implicaciones y trámite procesal
El auto dispone:
- La adecuación de la demanda al medio de nulidad y restablecimiento del derecho.
- El reconocimiento de la causal para dictar sentencia anticipada por caducidad.
- El traslado a las partes para presentar alegatos por escrito en un plazo de diez días.
- La disponibilidad del expediente para consulta o copia por los sujetos procesales.
Con esta providencia, el Tribunal reafirma la importancia de respetar los términos legales y la elección adecuada del medio de control en procesos relacionados con actos registrales administrativos, garantizando la seguridad jurídica y el adecuado ejercicio del derecho de propiedad. Así, se fortalece el marco jurídico que protege los derechos de los ciudadanos frente a actos fraudulentos que afectan el patrimonio inmobiliario. El fallo sienta un precedente relevante para casos similares y orienta a las autoridades y particulares sobre la correcta aplicación de los mecanismos legales en materia registral.
