Contexto y naturaleza de la decisión
El pasado 11 de mayo de 2026, la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá emitió un auto en segunda instancia, resolviendo el recurso de apelación interpuesto contra un auto dictado el 5 de febrero de 2026 por el Juzgado Cuarenta y Seis Civil del Circuito de Bogotá. El asunto correspondió a un proceso de divisorio sobre un inmueble ubicado en Bogotá, donde se debatió el valor comercial asignado al predio para efectos de su división ad valorem.
Antecedentes fácticos y procesales
El Juzgado de primera instancia decretó la división material del bien y estableció su valor comercial en $868.087.029, basado en la experticia presentada por la parte demandada. La parte actora apeló esta decisión, argumentando que el avalúo debía realizarse conforme a un peritaje que combinó los métodos de comparación de mercado y el método residual o de desarrollo, el cual arrojó un valor más alto, $1.039.536.960. Se sostuvo que este último método era más adecuado dada la condición física del inmueble y el potencial desarrollo inmobiliario proyectado para la zona.
Durante el proceso, se presentaron informes periciales de ambas partes, aplicando diversos métodos técnicos para la valoración del inmueble, incluyendo los establecidos en la Resolución 620 de 2008, que regula los procedimientos para avalúos en el marco de la Ley 388 de 1997.
Consideraciones jurídicas y fundamentos del tribunal
El Tribunal Superior examinó detalladamente los métodos utilizados en los peritajes, enfatizando la aplicación de los métodos de comparación o mercado, costo de reposición y residual, conforme a los lineamientos de la Resolución 620 de 2008.
Se destacó que, aunque el método residual es idóneo para valorar terrenos con potencial de desarrollo inmobiliario bajo el principio de máximo y mejor uso, en este caso particular existían dudas razonables sobre la viabilidad del proyecto inmobiliario propuesto debido a la limitada extensión del lote y la condición de ruina de la edificación existente, lo que implicaba la necesidad de demolición y costos adicionales.
Además, el tribunal identificó inconsistencias en la selección de inmuebles comparables en la experticia presentada por la parte actora, señalando que no se respetaron en su totalidad los requisitos de similitud exigidos para aplicar el método comparativo, lo que afectaba la confiabilidad del avalúo propuesto.
También se observó que la experticia de la contraparte cumplió con los requisitos formales y técnicos exigidos por la normativa procesal, incluyendo la adecuada selección de inmuebles comparables y la correcta aplicación metodológica.
Finalmente, el tribunal concluyó que, pese al valor superior presentado en el recurso de apelación, las deficiencias y dudas en la fundamentación técnica no justificaban modificar la decisión inicial, por lo que confirmó el auto del juzgado de primera instancia y condenó en costas a la parte recurrente.
Decisión final
El Magistrado Sustanciador del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá resolvió:
- Confirmar el auto del Juzgado Cuarenta y Seis Civil del Circuito que decretó la división ad valorem del inmueble.
- Condenar en costas a la parte apelante, incluyendo una suma para agencias en derecho conforme al artículo 366 del Código General del Proceso.
- Devolver el expediente al juzgado de origen para los efectos correspondientes.
Esta providencia resalta la importancia de la rigurosidad técnica y el cumplimiento de los procedimientos normativos en la valoración de bienes inmuebles para procesos de división, garantizando la equidad entre las partes y la seguridad jurídica en la administración de justicia. Con esta decisión, se sientan precedentes para futuros casos donde la valoración adecuada y la metodología empleada sean cruciales para la resolución justa de conflictos sobre bienes inmuebles.
