Contexto y referencia normativa
El proyecto de decreto, anunciado en 2024, sería emitido por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y modificaría el Decreto 1077 de 2015, conocido como Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio. Esta iniciativa se fundamentaría en el desarrollo de los artículos 54 de la Ley 2079 de 2021 y 182 y 284 de la Ley 2294 de 2023, que establecen disposiciones sobre el Derecho Real Accesorio de Superficie como instrumento para financiar proyectos urbanos, especialmente infraestructura de transporte, y ampliar su ámbito de aplicación a bienes públicos.
Tema principal y propósito del proyecto
El propósito central del proyecto sería reglamentar el Derecho Real Accesorio de Superficie otorgado por entidades públicas propietarias de bienes inmuebles fiscales o de uso público a terceros, denominados superficiarios, para que estos puedan construir, desarrollar y explotar edificaciones o infraestructuras sobre o bajo dichos inmuebles durante un plazo determinado y bajo ciertas condiciones. La reglamentación buscaría facilitar la implementación de este instrumento jurídico como mecanismo para financiar proyectos de infraestructura de transporte y proyectos habitacionales, promoviendo esquemas de tenencia distintos a la propiedad, tales como arrendamiento, uso o comodato.
Modificaciones y regulaciones propuestas
El proyecto establecería condiciones técnicas, jurídicas, financieras, contractuales, notariales, registrales y urbanísticas para la constitución, celebración, formalización, registro, ejecución y terminación del Derecho Real Accesorio de Superficie. Entre los aspectos más relevantes se incluirían:
- Definición clara del objeto y alcance del Derecho Real Accesorio de Superficie, permitiendo su constitución en suelo, subsuelo o vuelo, siempre que no afecte la destinación pública o el uso del inmueble base.
- Regulación del contrato que constituiría este derecho, el cual debería ser oneroso, temporal (hasta 80 años incluyendo prórrogas), elevarse a escritura pública y registrarse en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base.
- Introducción del concepto de área libre aprovechable y construcciones autónomas, con la posibilidad de habilitar subfolios inmobiliarios para registrar de forma independiente las edificaciones sobre el derecho otorgado.
- Establecimiento de mecanismos de reversión, por los cuales al término del contrato las construcciones pasarían a propiedad de la entidad pública sin compensación al superficiario.
- Reglas para la estructuración financiera, incluyendo estudios financieros, modelación económica, definición de retribución y modalidades de pago (único, periódicos o mixtos).
- Condiciones para la obtención y titularidad de licencias urbanísticas por parte del superficiario, así como la aplicación de normas urbanísticas vigentes.
- Procedimientos notariales y registrales detallados para la constitución, inscripción, declaración y cancelación del derecho, así como para actos jurídicos posteriores sobre las construcciones y unidades superficiarias secundarias.
- Disposiciones para la coordinación interinstitucional y reporte obligatorio en el Sistema de Información de Gestión de Activos (SIGA).
Acciones y disposiciones específicas
Las entidades públicas que sean propietarias de bienes fiscales o de uso público podrían otorgar el Derecho Real Accesorio de Superficie a personas naturales o jurídicas, públicas o privadas, incluidos fondos de inversión, quienes asumirían la responsabilidad y riesgos de las construcciones y explotaciones económicas. La celebración y ejecución de los contratos se sujetarían al régimen jurídico de cada entidad, con estudios previos jurídicos, técnicos, urbanísticos y financieros que permitan evaluar la viabilidad y condiciones del proyecto.
Además, se establecerían reglas específicas para inmuebles destinados a infraestructura de transporte, garantizando la continuidad y seguridad operativa de dichos sistemas. Para bienes no asociados a infraestructura de transporte, el instrumento podría ser utilizado para financiar proyectos de vivienda y equipamientos sociales compatibles con el ordenamiento territorial.
Participación de actores clave
La reglamentación implicaría la participación de diversas entidades públicas nacionales y territoriales, la Superintendencia de Notariado y Registro, las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos y la administradora del Sistema de Información de Gestión de Activos (SIGA), a cargo de Central de Inversiones S.A. (CISA), que podría actuar como superficiario y gestionar la estructuración y administración de los proyectos. También se contempla la coordinación con autoridades locales de planeación, hacienda, transporte y movilidad.
Información adicional y participación ciudadana
Se prevé que el proyecto de decreto estaría sujeto a los procedimientos establecidos en la Ley 1437 de 2011 y el Decreto 1081 de 2015 para su trámite normativo. El texto completo del proyecto y los canales para presentar comentarios o sugerencias estarían disponibles en los portales oficiales del Ministerio de Vivienda y entidades relacionadas, durante el periodo de consulta pública que se establezca.
Este proyecto buscaría brindar seguridad jurídica y promover la utilización del Derecho Real Accesorio de Superficie como herramienta para la gestión eficiente del suelo público y el desarrollo urbano sostenible. Con su adopción, se espera facilitar la financiación de proyectos estratégicos de infraestructura y vivienda, contribuyendo al ordenamiento territorial y al bienestar social, bajo un marco normativo claro y actualizado que responda a las necesidades actuales del país.
