Providencia judicial sobre lesión enorme en contrato de compraventa

El Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C, en sentencia del 1° de junio de 2026, resolvió el recurso de apelación interpuesto por el Distrito Capital de Bogotá – Secretaría de Educación contra la sentencia del Tribunal Administrativo de Cundinamarca que accedió parcialmente a las pretensiones de la demanda por lesión enorme en un contrato de compraventa celebrado en 2006.

Antecedentes fácticos y procesales

El caso se originó con la enajenación voluntaria del predio denominado «El Clavel», ubicado en la localidad de Ciudad Bolívar, pactada para la construcción de una institución educativa. El contrato de compraventa se formalizó mediante escritura pública, estableciendo un precio basado en un avalúo comercial supuestamente elaborado por la Cámara de la Propiedad Raíz – Lonja Inmobiliaria, valorando el metro cuadrado en $24.800. Posteriormente, la Secretaría de Educación recibió información que evidenció que dicho avalúo había sido falsificado, pues el valor real por metro cuadrado era de aproximadamente $3.500. Esta falsedad fue confirmada en procesos penales contra el vendedor y funcionarios relacionados. En consecuencia, la Secretaría de Educación demandó solicitando la declaratoria de lesión enorme y la restitución del exceso pagado sobre el justo precio del inmueble. En primera instancia, el Tribunal Administrativo de Cundinamarca declaró configurada la lesión enorme, condenando al vendedor a restituir el exceso del precio, aumentado en una décima parte, y a pagar intereses civiles. El vendedor apeló la decisión, cuestionando, entre otros aspectos, la valoración probatoria y la supuesta inobservancia de los principios de la contratación estatal por parte de la Secretaría de Educación.

Consideraciones centrales de la providencia

La Sala de Segunda Instancia confirmó la competencia del Consejo de Estado para conocer del recurso y la procedencia de la acción de controversias contractuales interpuesta. Respecto a la alegación de incumplimiento del manual para la preselección de inmuebles por parte de la Secretaría de Educación, la Sala determinó que no se aportó suficiente prueba para demostrar tal incumplimiento ni que se hubieran vulnerado los principios de la contratación estatal, en especial el de selección objetiva. Por el contrario, se acreditó que la entidad aprobó los estudios técnicos, jurídicos y económicos, y realizó el procedimiento de adquisición con base en el manual vigente, contando inclusive con licencia de parcelación y construcción. En cuanto a la valoración del justo precio del inmueble, la Sala resaltó que la lesión enorme se configura cuando existe una desproporción objetiva entre el precio pagado y el justo valor del bien, sin que sea relevante la voluntad o intención de las partes. En este contexto, confirmó la validez del avalúo comercial realizado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), el cual consideró el potencial uso minero del predio sin incluir valoraciones sobre reservas minerales, las cuales son propiedad estatal y no incrementan el valor comercial del terreno para efectos de la compraventa. La Sala aclaró que, dado que el inmueble fue adquirido para un fin de utilidad pública (la construcción y puesta en marcha de una institución educativa), no procede la rescisión del contrato por lesión enorme sino únicamente el reajuste del precio conforme al artículo 1948 del Código Civil. Finalmente, la Sala actualizó la condena económica impuesta al vendedor, conforme al Índice de Precios al Consumidor vigente, elevando la suma a pagar a más de dos mil doscientos noventa y cinco millones de pesos colombianos, y confirmó la condena al pago de intereses civiles desde la presentación de la demanda.

Conclusiones del fallo

La Sala negó las excepciones propuestas por el vendedor, confirmó la existencia de lesión enorme en el contrato de compraventa, y ratificó la condena a restituir el exceso del precio pagado, actualizado conforme a la inflación. Asimismo, rechazó los argumentos que pretendían incluir el valor de las reservas mineras en el avalúo comercial y descartó la procedencia de la rescisión del contrato por estar vinculado a un fin de utilidad pública. No se impusieron costas a ninguna de las partes, al no evidenciarse conducta temeraria durante el proceso. Este fallo reafirma la interpretación jurisprudencial sobre la lesión enorme en contratos estatales y la importancia de ajustar el precio cuando se demuestra una desproporción objetiva, sin afectar la finalidad pública de la adquisición. --- Esta decisión judicial representa un precedente importante en la justicia administrativa, enfatizando la protección del equilibrio contractual y la función social de los contratos estatales, especialmente en procesos de adquisición de bienes inmuebles destinados a fines de utilidad pública. Con este pronunciamiento, se fortalece la seguridad jurídica en las contrataciones estatales y se garantiza que los recursos públicos sean utilizados de manera eficiente y transparente para el beneficio de la comunidad.